Zniesienie współwłasności nieruchomości

Do Kancelarii w Łodzi klienci często zgłaszają się z pytaniem, w jaki sposób dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości. Jako adwokaci specjalizujący się w sprawach nieruchomości, wychodzimy naprzeciw potrzebom klientów i w tym wpisie przedstawimy wszelkie drogi prowadzące do zniesienia współwłasności nieruchomości.

Na wstępie należy wskazać, iż istnieją dwa tryby zniesienia współwłasności nieruchomości: tryb umowny i tryb sądowy.

Zniesienie współwłasności nieruchomości - tryb umowny

Wybór trybu umownego jest korzystniejszy od wystąpienia z wnioskiem do sądu przede wszystkim ze względu na to, że współwłaściciele nie będą musieli pokrywać wszelkich kosztów związanych z postępowaniem sądowym, a sprawa zostanie załatwiona dużo szybciej. Jeżeli współwłaściciele nieruchomości nie trwają ze sobą w sporze i są w stanie dojść do porozumienia, mogą dokonać umownego zniesienia współwłasności. Należy podkreślić, że w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Zniesienie współwłasności nieruchomości - tryb sądowy

Jeżeli współwłaściciele nieruchomości, nie są w stanie dojść do pozasądowego porozumienia, zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może złożyć do sądu stosowny wniosek o zniesienie współwłasności. Ponadto, współwłaściciele mogą zawrzeć umowę, że nie będą żądali zniesienia współwłasności przez okres do 5 lat, a w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze 5 lat, które można ponowić. Oznacza to, że gdyby taka umowa została zawarta, a któryś ze współwłaścicieli złożyłby wniosek o zniesienie współwłasności przed terminem w niej oznaczonym, sąd taki wniosek oddali.

W ramach trybu sądowego, istnieją 3 sposoby zniesienia współwłasności:

• przez podział fizyczny nieruchomości między współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału przez dopłaty
• przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych
• licytacyjna sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej sumy między współwłaścicieli.

Preferowanym sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości przez Kodeks cywilny jest podział fizyczny nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli staje się właścicielem określonej części nieruchomości, stosowanie do wysokości swojego udziału. Jeżeli w wyniku podziału, część nieruchomości przydzielona na własność danemu współwłaścicielowi nie odpowiada wartości jego udziału, do wyrównania takich różnic służą dopłaty. Zniesienie współwłasności w ten sposób nie jest dopuszczalne, jeżeli na skutek podziału, nieruchomość utraciłaby swoje społeczno-gospodarcze znaczenie, doszłoby do jej istotnej zmiany lub znacznego zmniejszenia wartości. Należy mieć również na względzie art. 93 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez podział fizyczny jest możliwe jedynie w przypadku, gdy jest to zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania. Ponadto, podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej (art. 93 ust. 3 u.g.n.).

Jeżeli podział fizyczny nieruchomości nie jest możliwy, a współwłaściciele wyrażą na to zgodę, nieruchomość może zostać przyznana jednemu współwłaścicielowi lub kilku z nich ze spłatą pozostałych. Spłaty mają stanowić równowartość udziału pozostałych współwłaścicieli we współwłasności. Ponadto, osoba przejmująca własność nieruchomości musi wykazać, że ma możliwości finansowe, aby spłacić udziały pozostałych współwłaścicieli.

Trzecim sposobem zniesienia współwłasności w trybie sądowym jest sprzedaż licytacyjna nieruchomości i podział uzyskanej sumy między współwłaścicieli. Sposób ten jest stosowany, jeżeli podział fizyczny nieruchomości nie jest możliwy, a żaden ze współwłaścicieli nie zgadza się na przyznanie mu nieruchomości lub nie jest w stanie pokryć należnych spłat dla pozostałych współwłaścicieli. Należy jednak pamiętać, że w tym przypadku sprzedaży dokonuje komornik, więc współwłaściciele muszą się liczyć z kosztami związanymi z jego wynagrodzeniem.

Reasumując, możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości jest wiele, dlatego warto zasięgnąć porady prawnika od spraw nieruchomości w celu doboru najkorzystniejszego rozwiązania. Zapraszamy do kontaktu z Kancelaria w Łodzi.