Klauzula pozwalająca na obniżenie czynszu z powodu koronawirusa - COVID-19

Rozprzestrzeniający się z dnia na dzień koronawirus wywołujący chorobę COVID-19 stanowi nie tylko bardzo poważne zagrożenie dla zdrowia i życia, ale również niesie za sobą potężne negatywne skutki ekonomiczne. W pierwszej kolejności odczuwają je przedsiębiorcy, zwłaszcza ci najmniejsi. Zamknięcie galerii handlowych, sklepów, barów, pubów, restauracji, salonów kosmetycznych i fryzjerskich, całkowite zatrzymania działalności hotelowej i turystycznej, załamanie w branży transportowej to tylko niektóre przykłady na to, jak koronawirus uderza w gospodarkę. Przedsiębiorcy z dnia na dzień zostali pozbawieni jakichkolwiek dochodów, a jednocześnie są zmuszeni do ponoszenia stałych, często wysokich kosztów – takie jak na przykłady koszty najmu lokalu. Piszę to również z własnego doświadczenia – jako adwokat, który prowadzi kancelarię adwokacką w Łodzi również jestem przedsiębiorcą. W poniższym artykule skupię się na tym jak przedsiębiorca może obniżyć koszty najmu w czasie pandemii koronawirusa, ale oczywiście opisana regulacja ma również zastosowanie do innych kosztów jak również do osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej.  Niektóre samorządy, takie jak Warszawa, Łódź, Poznań a także te mniejsze – np. Zgierz zapowiadają, że będą zwalniały przedsiębiorców z opłat za czynsz lokalu należącego do ich zasobów, ale co w przypadku przedsiębiorców, którzy wynajmują lokale od prywatnych właścicieli?

Obecnie parlament pracuje nad ustawą która ma złagodzić skutku gospodarcze pandemii koronawirusa w Polsce, ale nie czekając na te rozwiązania wskazuję, że od dawna obowiązuje przepis na który można się powołać w obecnej sytuacji:

„Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym” – art. 357¹ k.c.

Innymi słowy, po spełnieniu przesłanek o których mowa poniżej, przedsiębiorca, który wynajmuje lokal i obecnie na skutek pandemii koronawirusa został zmuszony do zamknięcia lub znacznego ograniczenia działalności, może od właściciela lokalu domagać się:

• zmiany sposoby wykonania zobowiązania (a więc np. odroczenia terminu zapłaty, rozłożenia na raty);
• zmiany wysokości świadczenia – czyli obniżenia czynszu z powodu koronowirusa;
• rozwiązania umowy.

Żeby móc skorzystać z powyższych uprawnień, muszą zostać łącznie spełnione trzy przesłanki:

1.Nadzwyczajna zmiana stosunków.

Termin „zmiana stosunków” nie określa zmiany w indywidualnej sytuacji strony zobowiązania (np. kłopoty finansowe, choroba), ale zmiany w zakresie stosunków społecznych, dotyczące większej grupy podmiotów, a w szczególności zmiany warunków gospodarczych, o charakterze powszechnym i niezależne od stron (por. wyrok SN z dnia 7 maja 1993 r., I CR 5/93, LEX nr 374455). Jak wskazuje się w doktrynie, nadzwyczajną zmianę stosunków należy odróżnić od zwykłego ryzyka kontraktowego, jakie ponosi każda osoba przy zawieraniu umowy. Nadzwyczajna zmiana stosunków to taka, która przekracza zwykle ryzyko kontraktowe. Orzecznictwo podaje przykłady jak klęska żywiołowa, atak terrorystyczny, hiperinflacja, kryzys gospodarczy, gwałtowna zmiana poziomu cen na określonym rynku, długotrwały paraliż środków transportu lub łączności czy zmiana ustroju politycznego i społeczno-gospodarczego państwa. Pandemii jeszcze w tym katalogu nie ma z jednego prostego powodu – nigdy dotąd takie zjawisko jeszcze nie wystąpiło. Patrząc jednak na podaje powyżej przykłady, nie mam najmniejszych wątpliwości, iż sądy będą uznawały, iż obecnie mamy do czynienia z nadzwyczajną zmianą stosunków.

2. Nadmierne trudności/rażąca strata.

Patrząc przez pryzmat powołanego na wstępie przykładu – zapłaty za czynsz należy ją w obecnej sytuacji ekonomicznej przedsiębiorcy utożsamiać z rażącą stratą. Jak wskazuje się w doktrynie, zachodzi ona  wówczas, gdy nastąpił ogromny wzrost lub spadek wartości świadczenia jednej ze stron, a zwłaszcza jeżeli spełnienie świadczenia przez dłużnika zgodnie z pierwotną treścią zobowiązania oznaczałoby naruszenie równowagi między świadczeniami stron, w bardzo znaczącym rozmiarze (por. Kidyba Andrzej (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część ogólna, wyd. II, LEX 2014). W przypadku przedsiębiorców, którzy zostali zmuszeni do zamknięcia swoich działalności (np. branża gastronomiczna, fryzjerska, sklepy i punkty usługowe w galeriach handlowych) i w konsekwencji czego nie osiągają obecnie żadnych dochodów (bądź osiągają je jedynie w marginalnej części np. poprzez dowóz do klienta czy sprzedaż online) bez wątpienia taka strata następuje.

3. Brak możliwości przewidzenia zaistniałej sytuacji

Ostatnia przesłanka stanowi w zasadzie powielenie przesłanki nadzwyczajności. Nie ulega najmniejszym wątpliwościom, że obecnie panującej pandemii koronawirusa i co ważniejsze z punktu widzenia poruszanego tematu – ograniczenia działalności gospodarczej nie można było przewidzieć. Skoro nie uczynił tego żaden rząd na świecie, to trudno wymagać tego od zwykłego przedsiębiorcy.  Jak wskazuje się w orzecznictwie, klauzula rebus sic stantibus znajduje zastosowanie tylko wtedy, gdy strony nie mogły przewidzieć omawianej nadzwyczajnej zmiany stosunków. Nie może zatem skutecznie powoływać się na art. 3571 § 1 k.c. strona, która przy dołożeniu należytej staranności mogła dowiedzieć się o wysokim prawdopodobieństwie zdarzeń, które w normalnych okolicznościach byłyby uznawane za nadzwyczajne; poprzestanie na literalnej interpretacji tego artykułu prowadziłoby do tolerowania niestaranności (wyrok SA w Łodzi z 16.03.2016 r., I ACa 1362/15, LEX nr 2017716).

Jak obniżyć czynsz, rozłożyć go na raty lub rozwiązać umowę z powodu  koronawirusa?

Jeżeli zachodzą łącznie omówione powyżej przesłanki, można się zwrócić z pismem do właściciela lokalu z wnioskiem o zmianę warunków umowy. Należy mieć na uwadze, iż żądanie zmiany warunków umowy nie może być sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, co oznacza że również trzeba uwzględnić interes drugiej strony. Powyższe może nastręczać pewne trudności, dlatego w razie wątpliwości warto zasięgnąć porady adwokata. W piśmie należy zakreślić drugiej stronie termin do zajęcia stanowiska. W przypadku braku odpowiedzi lub odpowiedzi negatywnej sprawę można skierować do sądu, który powołując się na klauzulę rebus sic stantibus może dokonać stosownych zmian w umowie. Nie trzeba obawiać się wielomiesięcznego procesu, dzięki instytucji zabezpieczenia roszczenia w bardzo krótkim czasie od złożenia pozwu można uzyskać pożądane rozwiązanie.  Jeżeli macie Państwo jakiekolwiek pytania w omówionej kwestii, zachęcamy do kontaktu z adwokatem – udzielamy również porad on-line.

Łódź, adwokat Piotr Majewski